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Combien faut-il vraiment gagner pour acheter ?
Combien faut-il vraiment gagner pour acheter ?
La question revient tout le temps. En rendez-vous, au téléphone, pendant une discussion informelle... : “combien faut-il gagner pour acheter ici ?”
On aimerait pouvoir répondre avec un chiffre clair, un montant précis. Mais la réalité du marché en Suisse romande est un peu plus nuancée que ça : ce n’est pas uniquement une question de salaire. C’est une question d’équilibre global.
Prenons un cas concret. Un couple souhaite acheter un appartement autour de 1’000’000 CHF dans l’arc lémanique, par exemple entre Genève et Nyon. La première barrière, tout le monde la connaît : il faut 20 % de fonds propres. Donc ici, 200’000 CHF. Et parmi ces 20 %, au moins la moitié doit provenir de liquidités réelles, pas uniquement du 2e pilier. Mais l’apport n’est pas le point le plus bloquant. Ce qui fait vraiment la différence, c’est le calcul de capacité financière. Les banques ne prennent pas le taux hypothécaire du moment. Elles testent votre dossier avec un taux théorique autour de 5 %, parfois un peu plus. À cela, elles ajoutent environ 1 % du prix du bien pour les frais d’entretien et les charges.
Dans notre exemple, avec une hypothèque de 800’000 CHF, le coût théorique annuel peut rapidement dépasser les 48’000 CHF. Et ce montant ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. On arrive donc à un revenu nécessaire autour de 150’000 CHF par an pour que le dossier soit confortable.
C’est souvent là que le décalage apparaît. Beaucoup de personnes ont un bon apport, une situation stable, mais un revenu légèrement en dessous du seuil. Et la banque refuse. À l’inverse, des dossiers peuvent être acceptés avec un revenu un peu plus bas parce que le bien était sous-évalué ou que le profil global rassurait.
Autre élément qu’on sous-estime régulièrement : les charges de copropriété en PPE. À Lausanne par exemple, sur des immeubles des années 80 ou 90, un fonds de rénovation insuffisant peut rendre une banque plus prudente. Ce sont des détails, mais ils comptent.
Le salaire est important, oui, mais il n’est jamais analysé seul.
Un autre point qu’on oublie souvent, c’est la stabilité professionnelle. Deux personnes peuvent gagner le même montant annuel et pourtant ne pas être perçues de la même manière. Un salarié en poste depuis dix ans dans la même entreprise à Genève rassurera davantage qu’un indépendant avec des revenus fluctuants, même si ces derniers sont plus élevés.
Les crédits en cours jouent également un rôle non négligeable. Leasing automobile, crédit privé, mensualités diverses… Ces charges réduisent mécaniquement la capacité financière. Il arrive que des revenus tout à fait confortables et un apport conséquent ne suffisent pas à convaincre une banque. La raison peut sembler presque anodine : un leasing automobile à 900 CHF par mois. Pourtant, ce type d’engagement pèse directement sur la capacité financière. Une fois cette charge supprimée, le même dossier peut soudainement devenir parfaitement finançable.
Il y a aussi la question du 2e pilier. Retirer une partie de sa prévoyance permet d’augmenter l’apport, mais cela diminue la couverture retraite. Certaines banques deviennent plus exigeantes lorsque l’apport en liquidités propres est faible. Techniquement, le dossier peut passer. Mais stratégiquement, ce n’est pas toujours idéal.
Et puis il y a la réalité quotidienne. Être finançable ne signifie pas être à l’aise. Si après hypothèque, charges, assurances et impôts il reste très peu de marge, la pression peut rapidement s’installer. En 2022, avec la remontée des taux, certains propriétaires ont réalisé qu’ils avaient calculé trop serré.
Pour donner des repères concrets en Suisse romande aujourd’hui, on observe généralement que :
Un bien autour de 800’000 CHF demande souvent un revenu brut dès 120’000 à 130’000 CHF. Autour de 1’000’000 CHF, on se situe plutôt vers 150’000 CHF. À 1’200’000 CHF, on approche les 180’000 CHF.
Ce sont des ordres de grandeur évidemment, et chaque situation reste différente.
La vraie question n’est peut-être pas “combien faut-il gagner ?” mais plutôt “à quel niveau suis-je confortable sur la durée ?”. Acheter, ce n’est pas seulement passer le filtre bancaire. C’est vivre avec son bien pendant vingt ou trente ans.
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