Il y a encore trois ou quatre ans, vendre un chalet à Gstaad ou un appartement avec vue lac à St-Moritz relevait presque de la formalité. Une belle brochure, quelques appels bien ciblés, et l’affaire était pliée.

Aujourd’hui, c’est une autre ambiance.

Le marché du luxe suisse ne s’est pas effondré, loin de là, mais il s’est clairement calmé. Les biens restent plus longtemps en vitrine. Les visites sont nombreuses, parfois très qualifiées… mais la décision tarde. Et quand offre il y a, elle est rarement au prix affiché.

Ce changement ne tient pas à un seul facteur. D’abord, les banques ont durci le ton. Les expertises internes sont souvent plus conservatrices que les attentes des vendeurs. J’ai récemment vu un bien affiché à 14,5 millions être valorisé près de 12 % en dessous par l’établissement prêteur. Résultat : davantage de fonds propres à injecter, davantage de discussions, et parfois un acheteur qui recule.

Le contexte international joue aussi son rôle. Le franc suisse reste une monnaie recherchée, et ça suffit à rendre les achats plus coûteux pour certains acquéreurs étrangers. Même si la livre sterling tient bien et que le dirham suit le dollar, convertir son capital en francs représente aujourd’hui un calcul plus attentif qu’il y a quelques années. Et puis il y a le cadre légal. La Lex Koller limite toujours l’accès à la propriété pour les non-résidents. L’intérêt pour des stations comme Verbier reste fort, mais entre change, financement et réglementation, acheter n’est plus une formalité.

Ce que j’observe surtout, c’est une transformation psychologique. Les acquéreurs fortunés ne sont pas devenus moins riches. Ils sont devenus plus stratégiques. Ils comparent, analysent et négocient. Ils savent que le rapport de force n’est plus aussi déséquilibré qu’en 2021 ou 2022.

Et ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. On revient à une logique plus saine : emplacement irréprochable, qualité architecturale réelle, vue dégagée, fiscalité maîtrisée. Les biens vraiment exceptionnels continuent de partir. Les autres… attendent.