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Fin de la valeur locative : êtes-vous prêt ?
Fin de la valeur locative : êtes-vous prêt ?
Depuis quelques mois, je remarque la même chose dans presque toutes les discussions avec des propriétaires : la fin de la valeur locative est connue, mais encore mal comprise. Beaucoup en ont entendu parler. Peu ont vraiment pris le temps d’en mesurer les effets concrets sur leur bien.
Pourtant, on ne parle pas d’un détail fiscal. On parle d’un changement de règle qui va modifier la façon dont on entretient, valorise et transmet un patrimoine immobilier en Suisse. L’échéance de 2028 peut sembler lointaine, mais dans l’immobilier, quatre ans passent très vite.
J’entends souvent : « On attendra de voir ». Je comprends cette prudence. Mais je vois déjà les premiers effets indirects. Des acheteurs plus attentifs à l’état des biens. Des banques plus exigeantes sur certains dossiers. Et surtout, un écart de valeur qui se creuse entre les biens bien préparés et les autres.
Pendant longtemps, la valeur locative a servi de contrepoids. On acceptait un revenu fictif imposé, mais on savait que les intérêts hypothécaires et les travaux pouvaient alléger la facture fiscale. Cette logique a influencé des générations de propriétaires.
Demain, ce cadre disparaît. Les travaux resteront nécessaires, mais sans le même amortisseur fiscal. Et là, la question devient simple : est-ce que mon bien est prêt pour cette nouvelle réalité du marché ?
Je pense notamment à certains appartements ou maisons construits entre les années 70 et 90. Bien situés, souvent solides, mais peu adaptés aux attentes actuelles. Tant que le marché restait très tendu, ça pouvait fonctionner. Mais ce confort peut être trompeur. Le jour où un acheteur hésite entre deux biens comparables, celui qui demande moins de projections, moins de travaux, moins d’incertitudes prend l’avantage.
Sur le terrain, ce que je trouve intéressant avec la fin de la valeur locative, ce n’est pas la loi en elle-même. C’est ce qu’elle provoque chez les propriétaires. Elle force à regarder son bien autrement. Et souvent, c’est là que les vraies opportunités apparaissent.
Je prends un exemple très simple. Un propriétaire possède un appartement à Genève acheté il y a quinze ou vingt ans. Il n’a jamais vraiment optimisé le bien, parce que ce n’était pas nécessaire. Le marché montait, la demande était forte, la fiscalité compensait en partie les travaux. Aujourd’hui, ce même bien vaut toujours cher, mais il commence à poser question. Pas parce qu’il est mauvais, mais parce qu’il demande un effort de projection. Et cet effort, les acheteurs ne veulent plus toujours le faire. L’opportunité, ici, ce n’est pas de tout rénover à l’aveugle. C’est de décider. Soit vendre tant que le bien se situe encore dans une zone de confort du marché. Soit intervenir intelligemment, avec quelques choix clairs, pour le repositionner. Dans les deux cas, celui qui décide garde la main. Celui qui attend subit.
Je vois aussi des propriétaires pour qui cette réforme agit comme un déclic. Ils se rendent compte que leur bien ne correspond plus à leur vie actuelle. Trop grand, trop contraignant, ou simplement plus aligné avec leurs projets. Avant, ils repoussaient la réflexion. Maintenant, ils la prennent au sérieux. Et très souvent, cette réflexion débouche sur une meilleure allocation du patrimoine, pas sur une perte.
Il y a aussi une opportunité moins visible, mais réelle : la lecture du marché. Quand une règle change, le marché met du temps à s’ajuster. Pendant cette période, certains biens sont encore valorisés comme avant, alors que d’autres commencent déjà à être négociés plus durement. Comprendre où se situe son bien dans cette transition permet parfois d’arbitrer au bon moment.
Ce que je constate, c’est que les propriétaires qui s’en sortent le mieux ne sont pas ceux qui cherchent la solution parfaite. Ce sont ceux qui acceptent de regarder leur bien avec lucidité. Juste avec une question simple : qu’est-ce qui est le plus cohérent aujourd’hui ?
La fin de la valeur locative crée un nouveau contexte. Elle ne dicte pas une seule réponse. Elle offre plusieurs chemins possibles. Et dans l’immobilier, avoir le choix, c’est déjà un avantage considérable.
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