Un propriétaire qui découvre après l’achat qu’un voisin dispose d’un droit de passage sur son terrain comprend rapidement l’importance de vérifier les servitudes avant de signer un acte d’achat. Ce mécanisme juridique, inscrit au registre foncier, peut limiter significativement l’usage d’un bien sans que cela soit toujours visible lors d’une simple visite.

Comprendre ce qu’est une servitude et comment elle fonctionne

Une servitude est une charge grevant un bien immobilier au profit d’un autre bien ou d’une personne déterminée, qui restreint certains droits du propriétaire concerné. La plus courante en Suisse romande reste le droit de passage, qui permet à un voisin enclavé de traverser une parcelle pour accéder à la voie publique, mais il existe aussi des servitudes de vue, qui interdisent de construire au-delà d’une certaine hauteur, ou des servitudes de canalisation, qui autorisent le passage de conduites souterraines sous un terrain sans que le propriétaire puisse s’y opposer.

Contrairement à une idée répandue, une servitude ne disparaît pas automatiquement lors d’un changement de propriétaire : elle reste attachée au bien lui-même, et se transmet donc à tout nouvel acquéreur, qui hérite des mêmes contraintes que le vendeur précédent, qu’il en ait connaissance ou non au moment de la signature de l’acte d’achat.

Certaines servitudes bénéficient au contraire au propriétaire du bien, plutôt que de le contraindre : un droit de passage en sa faveur sur le terrain voisin, par exemple, représente un avantage réel qui peut même valoriser le bien concerné, en garantissant un accès pérenne qui ne dépend pas de la bonne volonté future du voisin propriétaire du terrain traversé.

Il existe également des servitudes plus rares mais tout aussi contraignantes, comme l’interdiction de bâtir sur une partie précise d’une parcelle, souvent instaurée pour préserver une vue ou un dégagement au profit d’un bien voisin. Ce type de servitude peut sérieusement limiter le potentiel constructible d’un terrain, y compris dans une zone de développement qui autoriserait théoriquement une densité plus importante, ce qui rend sa vérification d’autant plus indispensable avant tout projet d’agrandissement ou de construction nouvelle.